【新唐人北京時間2026年03月30日訊】最近有一則引起熱議的房地產新聞，報導中說一位房產屋主使用ChatGPT不僅成功賣房，還比房地產經紀預估的價格高出十萬美元！可想而知，這個新聞馬上在網上引起正反兩方的論戰。今天我就來和大家探討，到底AI是不是真的可以幫助我們在房地產交易中更容易成交，甚至拿到好價格！？
首先，我們先來了解這個新聞的來龍去脈。多家媒體都報導了佛州屋主羅伯特・萊文（Robert Levine）用ChatGPT輔助賣房的案例。根據NBC Miami、Fortune與Realtor.com的報導，他在佛州庫柏市（Cooper City）的房子，在使用ChatGPT協助規劃定價、行銷文案、上市時機與流程後，約5天內，僅展示15次後就獲得了5個報價並拿到簽約，成交價為954,800美元；萊文還主張，這比先前一些房仲給他的估值高出約十萬美元。
誤打誤撞的開始
這個故事，最初首先被《財星》雜誌報導，事實上這位屋主本身是策略顧問公司ComOps的執行長，他的工作是指導賭場和飯店品牌，如何運用人工智慧。但是，萊文之所以會使用AI協助賣房，其實是誤打誤撞。報導中描述，他是在一趟長途自駕遊中，讓坐在副駕駛座上的妻子向ChatGPT提出一些關於賣房流程的問題。這段對話最初只是為了打發時間。但沒想到最後，很快它就發展成了一項全面的賣房計劃。
萊文告訴《財星》雜誌：「當我們與房地產經紀人會面時，他們對定價缺乏信心。是ChatGPT讓我們對市場價格走向更有信心。」
所以，這個報導迅速成為關於人工智慧工具，是否可以取代以往的專業化職業的激烈討論。
據萊文的描述，他與房地產經紀人洽談實在難以抽出時間，因為他的日程安排非常繁忙。而且，他諮詢過一些經紀人，但沒有一個人對他的房子定價有信心。而ChatGPT向他保證，將房子掛牌價提高10萬美元是正確的做法。
萊文還表示，儘管他的房子沒有最好的景觀、最大的地塊，也不是該地區最新的房產，但它的每平方英尺售價，卻是市場上最高的之一。
這次經驗中，ChatGPT幫他規劃了所有賣房的細節，還提供了房屋翻新建議，甚至包括哪些牆壁需要重新粉刷。它還根據屋主的行事曆，告知他何時安排看房。這位有三個孩子的屋主，最終接待了15位看房者，其中三分之一提交了購房報價。
一位佛羅里達屋主透過ChatGPT幫助他賣房，且聲稱多賣十萬美元。（Shutterstock）
AI的限制
雖然這一次，AI充當了萊文的「私人房地產經紀人」，但萊文也承認，它也存在一些限制。首先，他自己必須全程參與。他需要主動向AI發出指令，而無法將任務完全交給AI。就如同，最近的研究表明，AI理論上能夠處理律師的大部分工作，但人們還是選擇聘請了自己的律師。當然，這項技術也無法舉辦看房日，或打包搬家物品。要辦到這一切，除非有AI機器人。最後，萊文認為，AI未必能取代專業人士，但它確實能讓我們的決定更有信心。他承認，房地產經紀人可以滿足某些購屋者的需求，但他也相信所有賣房者都可以運用這項AI技術來受益。
聽完上面的故事，我們回到最初的問題：AI是不是已經厲害到可以幫我們賣房了？或這只是一個極端案例，無法作為普遍適用？為了幫各位找到答案，我必須更了解這位屋主的房產信息：它的地點、位置、大小、設備等等，才有辦法判斷，AI是否真的幫他成功定價？
尋找報導中的房產
因此，「ChatGPT幫他多賣了10萬美元」這句話可能要先保留一個問號。因為，目前公開資訊主要來自屋主本人的說法，以及轉述他的媒體報導；我們並沒有看到獨立、完整公開的CMA（comparative market analysis，比較市價分析），或所有房仲估價文件，來嚴格證明「確實比估價高出10萬美元」。確實，因為隱私問題，在媒體上都沒有披露出萊文的房產地址。據我自己調查，庫柏市的平均房價大約在66萬左右，2025年的時候曾經到75萬，所以跟佛羅里達整體趨勢相同，當地的房價也在回落，但仍屬中高價社區。
進一步調查，我確實發現庫柏市有一處房產的出售價格完全相同，而且就是近期賣出的。基本上房間、衛浴的數量也符合報導中描述的。因此，我就大膽假定這個房產就是萊文的房產。
事實上，庫柏市屬於邁阿密都會區裡的一個小城市，當地基本都是湖泊景觀房產，所以房價自然不會便宜。萊文所在的小區應該是稱為Stonebridge，這裡因為學區好、社區成熟、環境穩定，所以房價又更高。
AI確實幫屋主賣到好價格嗎？
Redfin的Stonebridge區資料顯示，近期該區的成交價約$955K、成交單價約$358/平方英尺；而Zillow對我查到的這處房產的估值也約$95萬4,500，估值區間約$859K–$1.06M。這表示這棟房子成交，在公開平台估值帶內，而且接近該微型社區的高價位水準。Redfin列出的鄰近估值，都在78萬到105萬之間，如果拿它去和整個庫柏市比，就會發現它確實偏貴。Realtor近期的賣出信息顯示，庫柏市近期中位成交價約$624,950。
同時Stonebridge也屬於更大社區Rock Creek的一部分，Redfin對Rock Creek顯示近期中位成交價約$749K，Realtor對Rock Creek的中位成交價約 $667,500。換句話說，萊文的95.48萬成交價，高於整個城市，也高於較大範圍的Rock Creek中位數，比較接近Stonebridge這種較高價的微型社區。
直接地說，萊文的房產幾乎就是打在Stonebridge當月的中樞價位上，不是明顯高到離譜，但也不是讓買家撿便宜。如果比較附近其它房地產公司的成交價，Coldwell Banker在鄰近的有90萬、93萬、82萬等價位；Redfin也有86萬的成交價。
相比之下，萊文的房產高於這幾筆可比成交，但差距沒有大到脫離區間，比較像是因為這戶本身條件更有優勢。公開Listing描述提到它是更新過的4房2.5衛、轉角地，並有升級廚房、客製收納、壁爐與家庭辦公室，這些都能支撐它站上同區較高價位。
所以，我們可以驗證AI確實幫萊文賣出了應該有的價格，證明他所謂的「比房地產經紀估價的高出十萬」應該不是胡亂吹噓。不過，我確實也能理解房地產經紀為何會比較保守的原因，畢竟佛州房市整體的賣家，比買家多出不少，尤其在邁阿密，賣家比買家多162.6%，價格一直在往下修正，自然經紀不敢給你賣高價格的保證。
買方經紀的說法
Realtor.com在後續追蹤中訪問了買方經紀人的公司Avanti Way East Miami，詢問他們對「證明ChatGPT定價更準」的看法。據該公司的管理合夥人伊內斯・赫格杜斯-加西亞（Ines Hegedus-Garcia）稱，這種病毒式傳播的結論可能過於簡單。在加西亞看來，這次出售表明，雖然ChatGPT可能會幫助萊文進入市場，但並沒有幫助他充分利用多方競價的優勢。在市場低迷的情況下，這可能導致他錯失最大的優勢。
在回顧了過去一年該地區所有非濱水家庭住宅的銷售情況後，她告訴Realtor.com，她對此次銷售「證明ChatGPT定價更準」的說法持懷疑態度。
她分享31筆交易。萊文的房子以每平方英尺358.41美元的價格售出，高於該地區339.20美元的平均水平。但加西亞認為，更廣泛的平均價格可能低估了這棟房子的實際售價，因為它並非普通的房產。
萊文的房子占地更大、裝修過，整體狀況也比樣本中許多其它房屋好。她表示，同樣重要的是，房源資訊可能並沒有完全展現出這些優勢。「她說照片沒能展現出房子的真實面貌，」加西亞談到買方經紀人對這處房產的第一印象時說道，「起初他們覺得這房子更像是需要翻修的。」
然而，買方經紀人發現「這處房產比照片上看起來好得多（顯然照片拍得不夠好）」。這並不能證明這棟房子一定定價過低。但這確實表明，這棟房子可能比它在網路上展示的——以及最初在網路上傳播的——所呈現的要好得多。
使用AI可能會誤判
而且，加西亞認為，一旦買家開始競爭，ChatGPT就無法做到什麼。「到了那個時候，你要聯絡所有提交過報價的人，告訴他們：『我希望你們在某個日期前給出最高報價。』」她說。這樣做的目的，不僅僅是看看誰出價更高，而是要迫使買家完善交易的各個方面：價格、時間、附加條件以及其它條款。Realtor.com高級經濟學家，喬爾・伯納（Joel Berner）表示，該地區目前處於買方市場，2月份房屋庫存量同比上升5.1%，而掛牌價格中位數同比下降14.6%，儘管房屋上市時間有所縮短。
「買家已經注意到這一點了，」他說。伯納認為，在這種情況下，立即出現競爭對手是一種難得的優勢。「賣家遇到了一個噩夢般的情況，他把價格定得太低，卻聲稱很快就收到了競價，」伯納說。「如果他沒有利用這種情況來挽回一些損失，可能會損失六位數。」
沒有經紀人協助賣房，還有另一個代價：一旦簽訂合同，如何處理交易事宜？加西亞稱，隨著交易的推進，萊文反覆提出有關附加條款、披露要求、檢查時間表和其它合約條款的問題——ChatGPT可以大致回答這些問題，但回答的方式並不總是符合佛州的慣例。
「他會先在ChatGPT上測試一下，然後再回來問她，『這樣行不行？』」她說。 「然後（買方經紀人）就會說，不行，這在佛羅里達州不適用。」她說，部分複雜程度涉及州法律要求的表格，以及那種無法在不同市場之間輕鬆轉換的現場判斷。
萊文在與房地產律師合作的同時，也十分依賴買方經紀人的專業知識。加西亞表示，賣家如此依賴買方經紀人「並不常見」。她指出，雖然經紀人可以幫助自主售房的賣家完成交易流程，但「如果你真的要明確區分受託責任，就需要確保有人代表你的所有利益。」
加西亞比喻：「我把ChatGPT當作我的營養師，但我還是會去看醫生，做真正的血液檢查。我不會把我的健康，這麼重要的事情，交給ChatGPT來管。」她認為，同樣的邏輯也適用於房地產。◇
（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）
