美伊戰爭持續 美國房市多維解析

【新唐人北京時間2026年04月06日訊】週三（4月1日）晚間，美國總統川普發布全國演說，暗示美伊戰爭將會持續兩至三週，引起各種金融市場的震盪。時至今日，戰爭對房地產的影響也慢慢浮現，對房價的衝擊也出現難以預料的變數！

現在美伊戰爭對美國房地產最直接的影響是房貸變貴。房地美顯示，30年期固定房貸平均利率在3月26日升到6.38%；之後MBA資料又顯示，截至3月27日當週，房貸利率進一步升到6.57%，是自2025年8月以來的高點。自2月底衝突升高以來，利率累計已上升48個基點。

對房市來說，這代表購屋負擔能力的惡化。房貸利率上升會直接推高月付金，尤其對首購族和靠貸款撐預算的買家最傷。很明顯在利率跳升後，MBA再融資申請較前一週大跌17.3%，購屋貸款申請下降3%，說明需求已開始被壓抑，而且，還剛好撞上美國春季賣屋旺季，對賣家的壓力可能會是近年最高。

所以，目前美國房市的具體表現，比較像是成交動能變弱、買家更保守、價格漲勢受抑，而不是立刻大跌。全美房地產經紀人協會（NAR）資料顯示，2月成屋銷售其實還有月增1.7%，待售屋簽約也在2月回升，但這主要反映的是戰爭前的市場；換句話說，最新的地緣政治衝擊，還在往之後幾個月的成交數據裡傳導。

建商端也會感受到壓力。全美建築商協會（NAHB）資料指出，3月美國建商信心雖小幅回升到38，但已經連續23個月低於50的榮枯線；同時點出，與伊朗相關的中東戰事推高房貸利率，建商仍面臨高成本與銷售壓力，只能持續用各種優惠刺激買氣。

若衝突持續，後續還可能出現兩個第二層影響。第一是能源與運輸成本上升，會推高建材、生產、物流與施工成本，對新建案更不利。

第二是家庭可支配所得，被汽油與生活成本吃掉，使部分買家延後購屋。現在，美國汽油價格已再次站上每加侖4美元以上，加州更是到達6美元左右，零售與消費前景正面臨壓力。這種情況通常不利房市需求。

不過，現在也有一個重要變數：若衝突降溫，房市壓力也可能部分緩解。據路透社報導，因市場預期美國可能較快縮手，油價已出現回落，布蘭特原油跌到約每桶100美元、WTI約98.71美元。

這代表目前房市受到的衝擊，仍高度取決於戰事是否擴大、霍爾木茲海峽供應是否再受干擾，以及市場對美聯儲路徑的重新定價。

美聯儲主席的觀點

3月30日，現任美聯儲主席鮑威爾對這場戰事的最新表態是，第一、他認為戰爭帶來的主要經濟衝擊是能源價格上升。特別是油市波動與汽油價格走高，會推升整體通膨，這是美聯儲現在最關注的傳導路徑。

第二，他的立場是「wait and see（持續觀望）」，不急著立刻改變利率政策。鮑威爾表示，美聯儲目前的政策位置還算合適，能先看看戰爭對美國經濟與通脹的實際影響，再決定下一步。

第三，鮑威爾暫時不主張因戰爭立刻升息。他的意思不是說完全沒風險，而是說，若只是短期能源價格衝高，美聯儲通常不會立刻用政策回應；真正關鍵在於這種衝擊會不會讓民眾與企業的通脹預期失控。只要長期通脹預期仍大致穩定，美聯儲還可以保持耐心。

其他美聯儲官員最近也大致持相同方向，他們擔心中東戰事會推高燃料、鋁、肥料等價格，進一步壓縮消費與企業支出，但目前多數官員仍偏向先維持政策不變。

全美房價現況

整體來看，美國房價目前還沒有出現「全國性明顯下跌」，但漲幅已經很弱，而且部分地區、部分房型已經在跌。雖然，沒有出現全國性明顯下跌，但已經非常接近平盤；新屋價格和部分城市已經下跌，整體市場則是「漲不太動、局部轉跌」。

FHFA房價指數顯示，美國單戶住宅價格在1月還是月增0.1%、年增1.6%。另外，S&P Case-Shiller也顯示類似結論，1月全美房價年增0.9%，比上一個月的1.1%更低，表示房價還在漲，但漲勢持續降溫。

但要注意，新屋市場已經比較弱。1月新屋中位價年減6.8%，降到40.05萬美元。不過，這些都是戰爭之前的數據，最新數據在我這次截稿前尚未出爐。

如果，看到Redfin的即時數據，截至3月29日的四週時間，中位數銷售價格391,475美元，仍有2.1%的同比增幅；待過戶銷售下降1.2%；中位數要價424,975美元，上漲2.5%。

Realtor.com的3月數據，中位數要價415,450美元，同比下降2.2%，已連續出現5個月年減。3月排名前50的市場中，有34個市場的房屋掛牌價格中位數持平或下降。據Realtor.com的描述，降價幅度也有所下降，這表明賣家更傾向於以更合理的價格進入市場，而不是先高價掛牌後再降價。

在Zillow方面，最新房價數據也指出，接近平盤（0%～+1% 年增），預測未來12個月小幅下跌或持平（約-1%到0%）。

可以說，房價雖然在不同數據中有不同的表現，但基本可以視為房價進入橫向盤整階段，而且隨著銷售時間的拉長，活躍房源數量的累積，整體來看對買家是有利的方向，唯獨房貸利率仍是令人糾結的關卡。

最壞的劇本

假如戰爭持續，最壞的劇本，不是「房價明天立刻崩盤」，而是戰事拖長、霍爾木茲海峽持續受阻、油價再衝高，把美國房市一步步推進高利率、低成交、價格回落、局部被迫賣房的惡性循環。

路透社引述摩根大通的情境估計，若供應干擾持續到5月中，油價可能升突破每桶150美元；而截至4月2日，30年房貸平均利率已升到6.46%，是近7個月高點。 如果把最壞預測拆開看，大概有5層：

第一層：房貸利率再往上

現在最直接的衝擊已經很清楚：戰爭推高油價與通脹預期，債券殖利率上升，房貸利率跟著上去。不排除再往上走，春季買房旺季會被明顯壓縮。

第二層：市場進入凍結狀態

房市最怕的常常不是先跌價，而是先「沒人買」。最近一週房貸申請已下滑 10.4%；目前市場本來就偏疲弱，戰爭只是讓可負擔性更差、買家更觀望。最壞情況下，很多市場會先出現成交量大減、看屋減少、掛牌時間拉長，形成你想賣，但買家不進場的僵局。

第三層：脆弱區先跌價

最壞情境下，真正先出問題的通常不是曼哈頓或比佛利山，而是庫存已高、投資客多、新屋供給大、買家高度依賴貸款的都市與郊區。

這類市場本來就有供給壓力，再碰上高利率與買氣縮手，賣家會先從降價、送補貼著手，之後才可能出現更明顯修正。這更像局部房價下修、部分區域進入買方市場，而不是全國齊聲下跌。德州聖安東尼奧（San Antonio）這類市場目前就已出現超過半數房屋掛牌超過六十天，賣方明顯多於買方的現象。

第四層：新建案與土地市場受傷更重

高利率不只打買家，也打建商。英國大型建商Berkeley，已因中東戰事帶來的高利率與成本壓力，下修長期獲利展望，並停止買地。雖然那不是美國建商，但邏輯是一樣的：若戰爭拉長，能源、運輸、建材、融資成本都更不穩，建商會更保守，先減少開工、延後購地、用促銷清庫存。

對美國房市來說，這會讓新屋市場壓力比中古屋更明顯，尤其是本來就供給多的太陽帶區域。 第五層：拖累經濟，進入真正的「壞劇本」

最壞不是只有高利率，而是高利率，加上就業變差。美國就業市場本就顯得脆弱，戰爭帶來的高油價、企業觀望與金融條件收緊，可能讓 4、5月的經濟數據更難看。

達拉斯美聯儲總裁羅根（Lorie K. Logan）也說，若衝突持久，會同時加重通脹與成長壓力。對房地產來說，一旦失業或收入不確定上升，就不是單純「買不起」，而是會出現部分家庭被迫賣房、投資客撐不住、還款逾期與急拋售增加。那才是房市真正危險的下半場。

買賣雙方的尷尬

務實地說，目前還沒有足夠證據支持「全美房市即將全面崩盤」。現在更像是「下行風險大增」，而不是已經進入2008年式崩盤。因為當前很多屋主手上仍是低利率房貸，供給端也不像2008年那樣過度槓桿；所以更可能出現的是成交先冷、部分區域價格修正、個別高風險買家先出事。

還有一個尷尬的場景，在戰爭尚未結束的現階段，由於利率再度升高，對買家來說，打擊是立即的，增加購房的成本；經濟的波動也讓買家不敢貿然前進。但反過來說，庫存有所上升，房價有降價的機會，競爭大幅減少，這些對於堅定意志、有剛需的人來說，又是一個買房的好機會。

對賣家來說，衝擊通常比較慢、比較間接。不是每個賣家都立刻受傷，因為很多屋主仍握有早年鎖定的低利率房貸，不會像買家那樣立刻面臨融資成本跳升；但如果買家退場，賣家會開始感受到 看屋變少、成交變慢、議價空間變大、掛牌時間拉長。也就是說，賣家受到的是流動性與成交效率的壓力，而不是第一時間的現金流壓力。

可以說，短期：買家受傷比較重。因為他們立刻要面對更高的貸款成本、更低的預算、更難過件。中期來看：賣家也會越來越有感。如果戰事拖長、利率維持高位，買家縮手會讓賣家不得不降價、給補貼，或接受更久的銷售周期。

（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）